Nel panorama delle compravendite immobiliari, il ruolo del certificato di abitabilità (oggi agibilità) è cruciale. La Cassazione ha recentemente confermato che senza questo documento un immobile non rispetta i requisiti minimi per essere venduto, il che può avere conseguenze legali delicate per venditori e acquirenti.
Cos’è cambiato nella giurisprudenza recente
Le pronunce più recenti della Corte chiariscono il valore giuridico dell’abitabilità: non si tratta di una formalità burocratica, ma di un requisito sostanziale che garantisce l’idoneità legale ed economica dell’immobile. L’assenza del certificato può essere valutata diversamente, a seconda della gravità del difetto.
Gravi difetti strutturali: il rischio di vendita di “aliud pro alio”
Quando un immobile presenta irregolarità edilizie insanabili — come difformità strutturali o carenze igienico-sanitarie — la mancanza dell’abitabilità può determinare la risoluzione del contratto di vendita. In questi casi si configura il cosiddetto “aliud pro alio”: l’immobile consegnato non corrisponde più a quello promesso.
Difetti sanabili o ritardi: si interviene senza annullare il contratto
Se il problema riguarda solo la mancanza del documento senza criticità strutturali — per esempio una pratica amministrativa in sospeso — la situazione è meno grave. Il contratto resta valido e si interviene per sanare la situazione, spesso tramite adempimento (ottenimento del certificato) o con il rimborso delle spese necessarie.
Preliminare di vendita: l’abitabilità già condizione necessaria
Anche prima del rogito definitivo, nel contratto preliminare, il venditore deve garantire che l’immobile sia commerciabile, ossia dotato di tutti i documenti previsti, inclusa l’agibilità. In assenza del certificato, l’acquirente può chiedere la risoluzione e ottenere la restituzione della caparra.
Consigli utili per venditori e acquirenti
Per venditori: verificare lo stato dell’immobile e acquisire tutti i certificati prima di stipulare il contratto è fondamentale per evitare contenziosi.
Per acquirenti: inserire clausole sospensive legate all’ottenimento dell’agibilità, richiedere perizie tecniche e valutare il grado di inadempimento in caso di problemi.
