La compravendita di un immobile ricevuto in donazione comporta una serie di rischi giuridici che non esistono nelle compravendite ordinarie. Per il venditore può esserci l’obbligo di restituzione in favore degli eredi, mentre per l’acquirente è fondamentale verificare che vengano rispettate le formalità legali per non incorrere in problematiche successive.
Donazione, impugnazione e azione di restituzione
Quando una persona dona un bene immobile a un’altra, gli eredi legittimari del donante possono, entro certi limiti temporali, impugnare la donazione o agire per la restituzione se ritengono che la donazione abbia pregiudicato la loro quota ereditaria. In particolare l’articolo 563 del codice civile disciplina l’azione contro gli aventi causa dalla donazione. Se l’atto di vendita non prevede garanzie sufficienti per l’acquirente, quest’ultimo può trovarsi coinvolto in controversie ereditarie.
La tutela dell’acquirente: come rendere sicura la compravendita
L’acquirente deve richiedere al venditore tutta la documentazione relativa all’atto di donazione, inclusi eventuali oneri, condizioni poste nel contratto e prove che non sia stato impugnato da eredi. Un atto di vendita ben redatto deve prevedere che il venditore garantisca la validità dell’atto di donazione e che l’immobile non sia sottoposto a azioni dirette da terzi. In molti casi si ricorre a clausole che rendano l’atto non opposto agli eredi, ovvero non impugnabile da loro in futuro.
Tempistiche e prescrizioni da tenere presente
L’impugnazione di una donazione può essere esercitata entro cinque anni dall’atto da parte degli eredi per violazione della loro quota legittima. Trascorso questo termine, la possibilità di contestare la donazione decade. Per l’acquirente è quindi essenziale verificare che non siano trascorsi termini utili per azioni legali che possano incidere sulla proprietà dell’immobile.
Rischi principali per venditore e acquirente
Per il venditore, il rischio è di dover restituire il bene o una sua parte agli eredi, qualora la donazione sia impugnata con successo. Per l’acquirente, il rischio è di acquistare un immobile che potrebbe essere oggetto di rivendicazioni legali, con possibile perdita della proprietà o costi aggiuntivi per controversie giudiziarie. Se il bene risulta reclamabile da eredi, l’acquirente potrebbe trovarsi senza strumenti per difendersi.
Consigli pratici per operazioni più sicure
Prima di chiudere una vendita, è utile eseguire un’indagine ereditaria, richiedere copia integrale dell’atto di donazione e verificare che vi sia una dichiarazione che nessuno ha impugnato la donazione nel termine utile. Coinvolgere un notaio esperto in diritto successorio è fondamentale. Inoltre, inserire clausole contrattuali che obblighino il venditore a difendere l’acquirente da eventuali pretese di terzi può rappresentare un’ulteriore protezione.
