Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti brevi ha preso piede in modo travolgente in Italia. Secondo una recente analisi, la piattaforma Airbnb ha visto il suo fatturato salire da circa 2,6 miliardi di euro nel 2017 a circa 8,8 miliardi nel 2024, con previsione di superare i 9 miliardi già nel 2025. Questo trend non riguarda solo la rendita dei proprietari, ma investe profondamente il mercato immobiliare, le città, e il diritto alla casa.
Da opportunità per proprietari a sfida per l’abitazione stabile
Per molti proprietari, l’affitto breve rappresenta un’opportunità redditizia: in media un host guadagna circa 25.000 euro all’anno, con ricavi medi per singolo immobile superiori ai 11.700 euro. Tuttavia, questa tendenza ha un rovescio della medaglia per la domanda di locazioni a lungo termine: quando gli immobili vengono destinati all’ospitalità turistica, l’offerta per studenti, lavoratori e famiglie si riduce. Questo può provocare un aumento degli affitti stabili e una pressione crescente sui potenziali inquilini.
Le grandi città come epicentro del fenomeno
Le aree urbane più richieste dal turismo registrano l’impatto più forte. A Roma ci sono oltre 47.000 alloggi offerti tramite Airbnb; a Milano più di 38.000; a Napoli circa 17.000. A Firenze, gli alloggi in affitto breve rappresentano quasi il 10% del totale degli immobili abitati. In alcune zone della Toscana, della Puglia e della Campania la quota degli affitti brevi supera stabilmente il 5% del patrimonio immobiliare locale. Questo cambiamento influisce sia sui prezzi che sulla disponibilità degli immobili a destinazione residenziale.
Impatti sui prezzi, sulla disponibilità e sul tessuto urbano
Quando un proprietario può ottenere un rendimento più elevato rivolgendo l’immobile al turismo, è meno incentivato a stipulare un contratto di locazione lungo. Questa dinamica porta a due conseguenze principali: la riduzione dell’offerta di abitazioni a canone “normale” e la spinta verso l’esterno di fasce più fragili come giovani, studenti e nuove famiglie. Di fatto, il prezzo marginale del mercato residenziale diventa influenzato dall’offerta turistica.
Questioni fiscali, governance e diritto alla casa
La crescita degli affitti brevi apre al contempo riflessioni di carattere fiscale e socio-urbano. Il dibattito in Italia riguarda ad esempio l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per gli affitti brevi. Al centro della discussione ci sono temi come giustizia fiscale, sostenibilità dell’abitare urbano e tutela del diritto alla casa. In un contesto dove la rendita immobiliare assume un peso sempre maggiore, è necessario un equilibrio tra la libertà del proprietario e l’interesse collettivo della città.
Cosa significa per chi investe e per chi cerca casa
Per chi investe nel mattone, l’affitto breve può rappresentare un’opportunità interessante, ma non priva di rischi: normativa in evoluzione, cambiamenti nel turismo, concorrenza crescente. Per chi cerca casa in affitto, in particolare lungo termine, è importante essere consapevoli che la disponibilità e il prezzo possono essere condizionati da questa logica di mercato. Per gli operatori immobiliari, diventa cruciale avere una visione aggiornata della domanda reale, delle zone a maggiore pressione e delle possibili alternative all’affitto breve.
Conclusione
Il fenomeno degli affitti brevi in Italia non è solo un trend passeggero: ha raggiunto dimensioni tali da incidere sul mercato immobiliare tradizionale, sulle città e sulle politiche dell’abitare. Serve una riflessione condivisa tra proprietari, investitori, amministrazioni e cittadini per assicurare che la crescita del turismo non vada a discapito della disponibilità di abitazioni stabili, accessibili e ben integrate nel tessuto urbano.
