Nel linguaggio quotidiano “mutuo approvato” suona come una certezza. Per il cliente è fatta. Per l’agente immobiliare anche. Si fissa il rogito, si organizzano le agende, si tira un sospiro di sollievo.
Poi, a pochi giorni dall’atto, arriva lo stop: il mutuo non viene erogato.
Il caso del mutuo approvato ma non erogato è più frequente di quanto si pensi. E quasi mai dipende da un errore grave. Nella maggior parte dei casi nasce da un problema di coordinamento tra chi segue la compravendita e chi gestisce il credito.
Capire dove si inceppa il processo è fondamentale per evitare blocchi proprio sul traguardo.
Approvazione ed erogazione: due fasi diverse
Il primo equivoco da chiarire, anche con il cliente, è questo: approvazione ed erogazione non coincidono.
L’approvazione riguarda la delibera della banca: il merito creditizio è stato valutato positivamente e l’operazione è considerata sostenibile.
L’erogazione, invece, avviene solo quando tutte le condizioni previste sono rispettate: documentazione completa, verifiche tecniche, controlli notarili, eventuali richieste integrative.
Finché ogni passaggio non è formalmente chiuso, i fondi non vengono messi a disposizione. Ed è proprio in questo spazio intermedio che possono nascere i blocchi.
Dove nasce il blocco del mutuo prima del rogito
Il punto critico, nella maggior parte dei casi, è la comunicazione frammentata. L’agente immobiliare segue la trattativa e le scadenze della compravendita. Il consulente del credito segue l’iter bancario. Il notaio entra spesso in gioco quando la data è già stata fissata.
Se queste tre linee non si parlano con anticipo, emergono problemi all’ultimo momento:
- difformità urbanistiche non approfondite
- vincoli sull’immobile
- documentazione incompleta o non aggiornata
- condizioni sospensive interpretate con leggerezza
Non sono ostacoli che bloccano l’approvazione. Ma possono impedire l’erogazione del mutuo a ridosso del rogito.
Il nodo delle tempistiche
Un altro fattore ricorrente è il disallineamento dei tempi. La banca può richiedere alcuni giorni aggiuntivi per un controllo finale. Le parti, però, hanno già concordato una data rigida per l’atto. Quando le tempistiche bancarie e quelle della compravendita non sono allineate, la pressione aumenta. E sotto pressione si tende a dare per scontati passaggi che invece richiedono verifica.
Il risultato è uno slittamento che genera tensione e mina la fiducia costruita nei mesi precedenti.
Checklist rapida per prevenire blocchi prima del rogito
Prima di arrivare alla firma, vale la pena fermarsi e verificare alcuni punti chiave:
- La documentazione dell’immobile è completa e aggiornata?
- Le tempistiche della banca sono coerenti con la data prevista per il rogito?
- Il notaio è stato coinvolto con adeguato anticipo?
- Le condizioni sospensive del mutuo sono state chiarite fino in fondo?
- Eventuali criticità sono state condivise tra agente e consulente del credito?
- Il cliente ha compreso che tra approvazione ed erogazione esistono ancora passaggi formali?
- Esiste un margine temporale per gestire imprevisti senza compromettere l’atto?
- Sono verifiche semplici, ma fanno la differenza tra una chiusura lineare e un blocco improvviso.
Una situazione tipica
Mutuo approvato, rogito fissato, cliente convinto che tutto sia risolto. A pochi giorni dall’atto emerge un problema documentale sull’immobile. La banca chiede un chiarimento prima di procedere con l’erogazione. I tempi sono stretti, la data slitta, la tensione sale. In questo scenario il problema non è il mutuo in sé ma è il mancato coordinamento a monte. Se quella criticità fosse stata intercettata nelle fasi iniziali, l’impatto sarebbe stato molto più gestibile.
Perché questi blocchi sono così delicati
Quando un mutuo si ferma dopo l’approvazione, il danno non è solo operativo. Si crea tensione tra venditore e acquirente. L’agente rischia sul piano reputazionale. Il consulente del credito si trova a gestire banca e cliente contemporaneamente e il cliente percepisce solo una cosa: qualcosa non ha funzionato. Anche quando la motivazione è tecnica e legittima, la fiducia può risentirne.
Da tenere a mente
Un mutuo approvato ma non erogato raramente è un evento imprevedibile. Più spesso è il risultato di un processo non perfettamente coordinato. Migliorare il dialogo tra agente immobiliare, consulente del credito e notaio riduce i blocchi prima del rogito, protegge il lavoro fatto e rende l’esperienza più solida per il cliente. Non è una questione di burocrazia in più. È una questione di allineamento e nell’immobiliare, l’allineamento vale quanto la trattativa.
FAQ – Mutuo approvato ma non erogato
No, l’erogazione dipende dal rispetto di condizioni e verifiche finali.
Per problemi documentali, tempistiche non allineate o verifiche tardive.
Sì, perché permette di intercettare criticità prima che diventino bloccanti.
Il prima possibile, soprattutto in presenza di immobili complessi.
Chiarendo le fasi residue e mantenendo aggiornate le aspettative.
