La recente risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un dubbio che coinvolge molti proprietari: la vendita di un immobile acquistato beneficiando del Superbonus non genera una plusvalenza imponibile per il nuovo acquirente. Questa interpretazione rende più sereno il mercato secondario e tutela chi entra in possesso di case ristrutturate con agevolazioni.
Il principio di esclusione della plusvalenza
La disciplina fiscale legata al Superbonus prevede che la tassazione sulle plusvalenze riguardi soltanto la prima cessione compiuta dall’impresa che ha effettuato i lavori agevolati. In pratica, quando un costruttore vende un’abitazione migliorata tramite Superbonus, eventuali differenze tra prezzo di vendita e costo di costruzione restano soggette a tassazione separata. Tutte le successive vendite di quel medesimo immobile, invece, non comportano alcun aggravio fiscale per il compratore.
Il vincolo temporale dei dieci anni
Per evitare abusi, la normativa include un vincolo temporale di dieci anni: la tassazione agevolata sulle plusvalenze si applica solo se la prima cessione avviene entro un decennio dalla conclusione degli interventi. Se la vendita avviene oltre questo periodo, il beneficio fiscale non è più in vigore fin dal primo passaggio di proprietà.
La vendita entro cinque anni e l’abitazione principale
Se un acquirente decide di rivendere entro cinque anni e non ha trasformato l’immobile in abitazione principale per la maggior parte del periodo, entra in gioco il regime ordinario delle plusvalenze. In questo caso l’imposta si calcola sulla differenza tra prezzo di cessione e valore di acquisto maggiorato dei costi notarili, senza riconoscere la detrazione legata al Superbonus.
Implicazioni per chi compra e per gli investitori
La certezza di non dover sostenere imposte sulle plusvalenze rende più attraente l’acquisto di case ristrutturate con il Superbonus. Chi investe in un immobile riqualificato non dovrà temere sorprese fiscali alla rivendita, a patto di rispettare i tempi e di adibirlo ad abitazione principale se si prevede di cederlo in anticipo.
Consigli pratici
Per muoversi con sicurezza nel mercato secondario conviene:
verificare che l’immobile sia stato effettivamente ceduto dalla stessa impresa che ha eseguito i lavori
controllare la data di conclusione degli interventi per calcolare i termini dei cinque e dieci anni
valutare l’uso dell’immobile come prima casa per evitare plusvalenze in caso di cessione anticipata
Con questi accorgimenti, l’acquisto di una casa ristrutturata con il Superbonus diventa un’operazione molto più chiara e priva di insidie fiscali.
